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拆迁来临时,租客竟提出要和房东平分拆迁款,这合法吗?

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-09-03 | 阅读次数:

当前的房价仍然是居高不下,房屋租赁市场也因为越来越多的人到异地工作生活和经营生意而变得越来越活跃。北京乃至全国各地的租客们在经历一场租金上涨风波后,变得战战兢兢起来,生怕突然有一天房东就提出涨租金。提出涨租金的要求对租房双方无论是精神上还是对当时签订的租房合同都是一种考验。

对于租金涨与不涨的问题足以让人心烦,但很多的房东和租客都没有意识到越来越多的出租房正在被卷入全国各地开展的征地拆迁项目中。征地拆迁给租赁双方带来了更大的考验。

拆迁来临时,租客竟提出要和房东平分拆迁款,这合法吗?

 

近几日,在各媒体平台上出现了几张引发网友广泛热议的微信聊天记录截图。截图内容大概讲的就是租客认为自己在即将被拆迁的出租房里租住了三年,是“实际安置对象”,并以此要求房东分一半拆迁款给自己。

那么租客到底有没有权利分得租房的拆迁补偿款?下面律师对这个问题分别从相关的法律法规规定和事实两个部分作出解答。

拆迁来临时,租客竟提出要和房东平分拆迁款,这合法吗?

 

对于国有土地上房屋征收的相关法律规定:

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,为了维护公共利益而征收国有土地上单位、个人的房屋的应该给予被征收房屋所有权人(以下称被征收人)公平补偿。

另根据《条例》其它相关规定,被征收人被作出房屋征收决定的市、县级人民政给予的补偿包括:

(一)对被征收房屋的价值进行补偿;

(二)给予被征收人因征收房屋造成的搬迁、临时安置的临时安置费补偿;

(三)补偿因征收房屋造成的停止经营活动的损失。

作出征收决定的市、县级人民政府应该对被征收人给予一定的补助和奖励。

另根据《条例》的相关规定,被征收人对征收补偿可以有两种选择一种是货币补偿,另外一种是房屋产权调换补偿。市、县级人民政府应当给选择房屋产权调换作为补偿的被征收人提供用于产权调换的房屋,并且要计算出被征收房屋的价值然后结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值之间的差价。

如果个人住宅因为旧城区的改建需要而进行征收的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当给作出选择在改建地段进行房屋产权调换的被征收人提供在改建地段或者就近地段的房屋。

以上可以得知《条例》中的被征收人通常是指拥有被征收拆迁房屋的所有权人,补偿对象根据补偿项目的不同分别为对应的权利人。

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对于集体土地上房屋拆迁的相关规定:

除《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关原则性规定外,各地地方政府也有对集体土地上房屋拆迁制定了相关的地方性法律法规。下面以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明。

根据《办法》相关规定,对被征收拆迁的房屋拥有所有权的单位或个人在本办法里被称为被征收人。

根据《办法》相关规定,对房屋被征收拆迁的被征收人来说,可以选择进行货币补偿或选择产权调换安置房作为补偿,有的地区甚至可以给予审批宅基地。

根据《办法》相关规定,征收方除了对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的被征收人给予一定的补偿和安置外,还应该适当对停止生产经营活动所造成的损失进行补偿。其中,区、县人民政府制定对被征地拆迁房屋的经济损失的补偿标准;乡(民族乡)、镇人民政府则制定对占地拆迁房屋的经济损失补偿标准,而且乡(民族乡)、镇人民政府要向区、县人民政府进行备案。

根据《办法》相关规定,征收方应该对被征收人因为征收房屋而进行搬迁造成的费用进行补偿。征收方应该给予被征收人搬迁补助费。

其中,区、县人民政府规定征地拆迁房屋的搬迁补助费;乡(民族乡)、镇人民政府则规定占地拆迁房屋的搬迁补助费,而且要向区、县人民政府进行备案。

以上可以得知,货币补偿、安置房补偿和另行审批宅基地是对征收拆迁集体土地上房屋的所有权人进行补偿安置的主要三种方式。

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对于征收拆迁前租约已经到期了的

无论租的是住宅房还是经营用房,只要租赁协议在征收搬迁期前就已经到期了的,征收拆迁行为并不会影响承租人的实际权利,因为承租人只需要按照协议规定的到期日进行搬离并交房。所以在租约已经到期的情况下,是没有相关的法律来作为承租人来主张拆迁补偿权益的依据的。

对于征收拆迁时租约还没有到期的

如果在签订的租赁合同中有对因房屋征收拆迁房东需要提前和承租人进行解除房屋租赁合同的相关规定条款的,则按照合同规定的条款来执行;如果签订合同没有对因征收拆迁而提前进行解约的相关规定条款的,承租人可以和房东进行协商约定,如果双方对协商无法达成一致的情况下,承租人可以通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。

如果租赁双方签订的合同并没有对遇到征收拆迁问题进行约定的,租客又自愿放弃相关补偿权利的,作为租赁住宅房的承租人是可以要求房东支付搬迁费和安置补助费补偿的;

对于租赁经营性用房的租客还可以要求房东支付自己当初投入的装修费用以及补偿停止经营活动造成的损失和搬迁安置补偿等。如果房东选择安置房作为补偿承租人,在房东完成产权置换后,承租人可以和房东重新签订房屋租赁合同。

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对于隐瞒房屋即将被征收拆迁的事实并且征地获得审批并告示后仍然将房屋出租的

根据《合同法》相关规定,承租人对出租方的合同欺诈行为是可以通过请求法院或仲裁机构依法对合同进行变更或撤销,并要求房东赔偿承租人因此受到的损失。

总而言之,在出租房遭遇征收拆迁时,承租人是没有权利去要求分享拆迁房屋补偿的,但承租人可以在合同约定的基础上要求出租方对征地拆迁和合同变动对自己权利造成的影响进行相应的补偿或赔偿。所以在签订租赁合同时租赁双方一定要明确相关的条款。

除了以上的私有房屋租赁之外,还有因历史和政策原因出现的公有出租房(政府直管公房和单位自管公房)。承租人虽然不是房屋的所有权人,但实际上享受的却是类似于房屋所有权人的物权权利。公房承租人在公房被征收拆迁时享有被征收人接受补偿安置的权利,及相应的意见、陈述、身边和参与听证的权利等。

总之,是没有相关的法律作为租客要求与房东平分拆迁款的依据的。承租人对租用私有房屋享有的仅仅是基于租赁关系赋予的使用权利,承租人只有在实际权利受到影响和侵害时,才能基于租赁合同和相关法律规定来要求出租方进行补偿或赔偿。

租赁双方都是拥有自己的权利底线的。记得要在不碰触双方底线上进行协商并解决争议。如果其中一方不合理的要求触碰到对方的底线,权益受侵害者可以在专业拆迁律师的帮助下通过法律途径维护自己的权利。

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