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拆迁户只能默认补偿数额?不!这4种情况,可撤销征收补偿决定

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-08-09 | 阅读次数:

文章导读:非法征地的形式多种多样,拆迁户只能默认补偿数额吗?不!出现这4种情况,可以撤销征收补偿决定!

第一部分:案例

四川某市某区的周女士家里面临房屋征拆,征拆方只按照占地面积给补偿,每平米3800元。在与周女士类似的拆迁户中,每家每户都是这种情况。无论实际建筑面积是多少,都按照这个标准补偿。然而周女士家附近的商品房价格,最低也要1万元每平米。如果这样补偿,重置一套房屋的钱都不够。周女士想知道,房屋的价值是怎么评估出来的?如果评估不合理,要怎么办?被征地后生活有困难的住户,国家有没有政策来保障这些人的生活?

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第二部分:我国法律如何规范这类违法行为?

一、认定房屋面积不合理合法

1、房屋的面积和性质一般按照不动产产权证的内容为准,当不动产权证和房产登记的内容不同时,通常以房产登记为准。没有经过房屋登记的,以市县政府的处理结果来评估。如果没有经过实际测量,没有法定的评估机构出具评估结果,直接估计个大概的价格是违法的。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。楹庭了解到被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

3、房产评估机构要依法进行评估,保证评估结果真实、客观、合理。对被征收拆迁的房屋面积的评估,要入户实际测量,对每一户房屋的面积进行实际评估。同时出具每户的评估报告。最后由评估师签字,评估公司盖章。

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二、房地产价格评估机构,房地产估价师违法虚假评估

如果有伪造被征收人和房产估价师签字的情况,被征收人可以及时向有关部门反映情况。或者寻求法律途径解决问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

三、没有依据法律规定选择评估机构

以前在大多数情况下对房屋价值的评估,都是由政府指定的评估机构进行的。《征收补偿条例》第二十条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

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四、征收方在选择评估方法时偷梁换柱

1、评估不动产时,应根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况,综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法,对被征收不动产价值进行评估,合理确定评估结果,在此基础上进行补偿。

2、根据住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知,第十三条规定:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。楹庭认为被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

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第三部分:国家保护被征收拆迁人的基本政策有哪些?

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

2、《土地管理法》第四十七条规定:“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”要确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低。

3、《物权法》第42条第3款规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

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楹庭提示您:

如果您面临征地拆迁,一定要保持清醒。面对强拆,要保留强拆证据,通过法律途径维护自身合法权益。对于拆迁征收的程序违法,您可以申请行政复议或提起行政诉讼。记得不要自行拆除房屋,要签了安置协议,拿到合理补偿再腾退房屋。如果您对安置补偿有异议,可以怎么做呢?根据我国相关法律规定,被征收人被拆迁人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆,要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼维权。如果您没有与该政府协商好补偿条件,可以咨询征地拆迁专业律师,或者请律师介入,用专业的法律知识与政府协商谈判,争取获得公平、满意的补偿。

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