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拆迁方给你的补偿太少?你可能被这种评估方法骗了

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-06-24 | 阅读次数:

文章导读:在拆迁评估时,评估结果与补偿数额有很大关系。征地拆迁中五种评估方法分别为重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。如果选择了不利于被拆迁人的评估方法,补偿数额也会大打折扣。评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种

第一种、重置成本法

重置成本法最常见的评估方式,也是企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点,假如要求一月二日起进行实地征收,由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如,土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值,再扣除相应的折损率(70%或80%等)。成本法在以前运用相当广泛,土地价值,房屋价值都可以运用成本法进行评估,但现在的《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房屋征收评估办法》都要求按照市场比较法。通常依据附近房屋的市场价格进行估价,如果现在按照成本法评估你的房屋价格,你可能被骗了。

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第二、收益法

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》也有相关的要求,楹庭拆迁团了解到,如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法,也就是预估一下未来预期收益,选取适当的资本化率来体现,把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用,就是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

2、收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体,一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业,原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多,在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分。

第三、市场比较法

市场比较法参照类似的房地产市场价值,也就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅),商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地,要参考附地范围之内相同性质的用地价值,主要是参照类似房地产市场的价值。

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第四、假设开发法

1、假设开发法在实践中运用不多,楹庭拆迁团曾办过这样的案例,开发商反过来作为被拆迁人与政府交流,必然运用到假设开发法来进行实际评估,开发商需要土地利用实际开发,土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房,需要运用土地开发满足开发的主体要件。所以要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等,所体现出的市场价值。

2、很多中小企业都希望适用假设开发法,特别针对一些未利用的土地,也就是开发商购买后没有实际利用,还在进行申请审批规划等相关文件的时候,占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。如果企业进行外迁,如何评估剩余土地的价值呢?必须运用假设开发法评估土地使用权的价值。

第五、基准地价修正法

1、基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值,在实践当中应用不是很广泛。在实践当中我们常见的是充值成本法和市场比较法的评估方法,但是,我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高,并且是高附加值、劳动密集型以及技术专利行业,本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。

2、如果是一家人工智能零件企业,整个行业的专利技术只有某些外国公司可以媲美,大部分的产品都是销往国外的。这种企业进行评估停产停业损失的时候必须按照收益法来进行评估。因为今年可能融资、负债,明年有可能大额收入。如果计算它某个周期的停产停业损失的时候必须按照收益法。

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楹庭提示您:

即使是同一家评估公司,选择不同的评估方法,评估结果也有很大差别。选择哪种评估方法,直接决定了安置补偿的多少。如果被拆迁人对评估报告有异议的应及时申请复核,也可请律师介入评估程序和参与谈判。被拆迁人要在收到评估报告的10日内申请复核。如对复核结果不服,可咨询对拆迁评估有深入研究的律师,采取合适的方式,维护您的合法权益。

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