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小产权房买卖合同是否无效?这2种情况有效,3种情形无效

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-05-21 | 阅读次数:

文章导读:小产权房买卖合同什么时候有效?有2种情况有效,3种情形无效。今天我们聊聊这个话题。

一、小产权房买卖合同的效力问题

第一、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。

第二、将房屋出售给本乡镇以外的人员,取得有关组织和部门的批准,认定合同有效。

第三、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。

第四、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。

第五、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持。

二、上海地区对小产权房纠纷特别规定:《上海审判实践》 2008年第1期

(1)对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效;

(2)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效;

(3)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住,使用该房屋的,该合同应做无效处理;

(4)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同现实际履行完毕,且购房人已实际居住,使用该房屋的,对合同的效力暂不表态,承认购房人对房屋的现状以及继续占有,居住使用该房屋的权利。

小产权房买卖合同是否无效?这2种情况有效,3种情形无效

 

三、法律上并未禁止买卖

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售。楹庭认为法律并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖。只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

四、离婚时对小产权房怎样处理?

(1)对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定。

(2)对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定。

(3)离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理。

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