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拆迁户对房屋价值评估有争议的,在实践中会有怎样的结果?

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-05-08 | 阅读次数:

文章导读:拆迁户对房屋价值评估有争议的,在实践中会有怎样的结果?

1、根据《征补条例》第19条、第20条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。实践中,多数地方均制定相应的实施细则。楹庭发现为了避免受到地方政府的影响,房地产价格评估机构应当独立、客观、公正开展房屋征收评估工作,综合采取多种方法进行评估,而不能只选择价格较低的方法,更不能按照地方政府少补偿的意愿进行评估。

2、评估应根据《城镇土地估价规程》等规定精神,由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上,根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况,综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估,合理确定评估结果,并在此基础上进行补偿。

拆迁户对房屋价值评估有争议的,在实践中会有怎样的结果?

 

3、根据《征收评估办法》第20条、第21条、第22条,房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议,应当向房地产价格评估机构书面申请复核评估;楹庭拆迁团了解到,对复核评估结果有异议,应当向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。根据《征收评估办法》第23条、第24条,评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成,评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。

4、因此,评估专家委员会专家组作为被征收房屋所在地房屋估价机构最高专业技术权威,其作出鉴定意见即视为房屋被征收人专业领域内寻求救济程序的完结。

5、由于房屋估价意见是补偿决定最主要的组成部分,房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济未获支持,不妨碍其根据《征补条例》第26条第3款的规定,直接针对补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼,且房地产价格评估机构复核、评估专家委员会鉴定也不是被征收人提起行政复议或行政诉讼的前置程序。虽然法院通常不宜否定有资质的专业评估机构依法作出的评估报告,但司法审查的最终性决定了人民法院仍然要对评估机构的资质、评估程序等进行审查,以确保评估报告合法、真实、有效,保障被征收人合法的征收补偿利益。

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楹庭提示您:

1、在实践中,被征收人常常面临征收方单方面选定评估机构的情况。从上述规定楹庭了解到,我国法律赋予了被征收人自主选择评估机构的权利,确立了被拆迁人在选择评估机构过程中的主动权。征收方直接指派的行为是明显不合法的。被征收人可以这一规定维护自己的合法权利,从而拿到公平合理的补偿。

2、《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点,应当与被征收房屋价值评估时点一致。

3、评估的目的是真实反映房地产的真实价值,以达到合理公平的补偿,而如果评估报告做出时间较长,市场变化较大,不能真实反映其价值,被征收人可要求重新评估。

被拆迁人对评估报告有异议的应及时申请复核,也可请律师介入评估程序和参与谈判。

4、评估报告应用有效期≠评估报告有效期。千万不要将评估报告中的“应用有效期从估价报告出具之日起不得超过一年”理解为“评估报告的有效期就是一年”。被拆迁人要在收到评估报告的10日内申请复核。如对复核结果不服,可咨询对拆迁评估有深入研究的律师,采取合适的方式,维护您的合法权益。

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5、如果对评估报告不满意,可以采取哪些法律途径维护自身权益?

根据我国相关法律规定,《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被拆迁人可以请专业的拆迁律师介入评估,双方各自带着评估机构的评估人员,就评估的细节、评估结果和补偿数额进行协商。

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