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周某的房屋被认定违章建筑遭强拆,又收到征地通知,能给补偿吗?

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-05-08 | 阅读次数:

文章导读:周某在樱桃园里建房管理园子,村委会以违建名义拆除房屋。房屋被强拆之后,过了段时间,周某得知这片土地要被征地,他能获得补偿吗?

第一部分:案例故事

2008年6月,周某在村里承包了一块土地,种植樱桃树。为了方便管理园子,在地里搭建房子自住,十年来相安无事,前2天被村委会告知,说他的自建房是违建要强拆。可是周某把全部钱都投入到这里,如果强拆了房子,要住在哪里呀?村委会说这个事他们不管,让周某自己想办法,建议到外面租房子住。楹庭拆迁团了解到,村委会的人告诫周某,让他在三天内自行拆除房屋,以免因为强拆房屋而波及樱桃园。周某非常犹豫不决,几十亩的园子需要有人看守,如果没人看着,樱桃和田间设施被偷了怎么办?然而周某听说相邻的村子有好几家樱桃种植户都谈好了,已经拿到赔偿款,为什么同在一个镇里租地种植樱桃,而规划结果会不同呢?还要断水断电,强行拆房?几天以后,来了一些人,强行拆除他的自建房屋,并且把周某的樱桃园设施也拆除,推倒樱桃树。村委会没有提补偿的事。过了一个月,周某听说自家这片地要被征收修公路。他想知道能否得到补偿?

周某的房屋被认定违章建筑遭强拆,又收到征地通知,能给补偿吗?

 

第二部分:当违章建筑遇到征地拆迁,能有补偿吗?

1、是不是无证房屋就一定等于违章建筑呢?

不是!无证房屋并不等于违章建筑,比如自家宅基地上盖的房子,比如2008年1月1日之前盖的房子,又比如由于政府相关部门的变动等原因,没有及时办好房产证的房子等。无证的原因有很多种,所以无证房屋并不等于违章建筑。

2、违章建筑就一定要被拆除吗?

不是!未取得建设工程规划许可证,或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容,所建设的建筑才算违章建筑。根据楹庭以往的办案经验发现,产生违章建筑的原因又是多方面的,有的是因为当事人的原因,有的是由于政府机关的原因,而对于违章建筑所要承担的法律后果也不是唯一的,有没收、限期拆除,也有罚款补办手续的,而且没收、限期拆除仅限于严重违反城市规划的情形。可见,对于违章建筑也不是一定要拆。

3、哪些属于违章建筑?

楹庭认为根据《城乡规划法》的规定,违章建筑包括:(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑。

周某的房屋被认定违章建筑遭强拆,又收到征地通知,能给补偿吗?

 

4、哪些违章建筑能有补偿?

(1)手续不全的招商引资企业

对于手续不全的招商引资企业,由于当初政府为了快速让项目落地,在办理各项许可类手续上,开通绿色通道,允许先建设后审批。后期又因为某些原因没有补齐相关手续。在这种情况下,楹庭认为只要不超出规划许可范围,也就具备了一定的合法性,符合信赖利益原则。因此,这种招商引资企业在拆迁时应当获得合理补偿。

(2)手续不全的养殖场、种植场和个体经营户房屋

有些经过地方政府扶持的养殖场、种植场,当时手续并不齐全,在后续面临征收时,征收方就会以“违建”的名义来拆迁。然而,根据2010年发布的《国土资源局、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》,兴建农业设施占用农用地的,不需要办理农用地转用审批手续。所以在2010年之前修建的养殖场、种植场,未办理农用设施手续的,可以争取合理补偿。

(3)建房手续不全的民房

由于历史遗留原因造成建房手续不全,而无法按正常方式办理权属登记的房屋。我国《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的,在此之后建设的房屋必须获得建房审批手续。根据法不溯及既往原则,对于2008年之前建造的房屋,并且拥有完整的土地使用权,这类房屋是不能轻易认定为违建的。

周某的房屋被认定违章建筑遭强拆,又收到征地通知,能给补偿吗?

 

第三部分:周某能有补偿吗?遇到这类情况,拆迁户应该怎么办?

1、有些经过地方政府扶持的种植场,当时手续并不齐全,在后续面临征收时,征收方就会以“违建”的名义来拆迁。根据相关规定,2010年之前兴建农业设施占用农用地的,不需要办理农用地转用审批手续。周某的樱桃园是2008年修建的,虽然未办理农用设施手续的,可以争取合理补偿。补偿包括樱桃树的青苗补偿、樱桃果补偿、樱桃园附属建筑物或建议棚子(不是用于居住,仅与樱桃园管理有关的建筑)、樱桃园附属设备(水池、水塔等)。

2、我国《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的,在此之后建设的房屋必须获得建房审批手续。周某的房屋是2008年6月建设的。而且在农用地上建设自住房屋是违法的。所以说,这个房屋属于违章建筑。根据法律规定,不应给予补偿。

3、楹庭建议不管涉及违章建筑,还是遇到征地拆迁,最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了,以后很难获得补偿。因为你找不到理由要补偿,也很难确定要到法院起诉谁。如果你的房屋被强拆了,你就可以在拆除之前、拆除现场、拆除之后,拍摄相关的照片和视频,作为强拆的证据,以及提出补偿条件的基本依据。也容易确定实施强拆的主体,知道该起诉谁,找谁承担强拆的责任。

4、本案涉及强拆行为,根据我国相关法律规定,即使强拆也要依据法定程序,由法院依法组织实施强拆。村委会未经法定程序而强拆是违法的,周某可以提起行政赔偿之诉,要求赔偿损失。

周某的房屋被认定违章建筑遭强拆,又收到征地通知,能给补偿吗?

 

楹庭提示您:

1、如果您的房屋被认定为违章建筑,请先搞清楚你的房屋是否是违建。如果有疑问,请咨询专业的征地拆迁律师,寻求专业的法律意见。

2、因为违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书),在规划区以外建设,违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。由于历史原因,可能会存在一些疑似违章建筑的房屋。是否需要拆除,拆除之后能否给予补偿,要根据不同情况区别对待。在实践中,违章建筑未必一定被拆除,也可能转为合法建筑而永久存在。产生违章建筑的原因是多方面的,既有当事人的原因,也有行政机关的原因。而对于违章建筑所要承担的法律后果也不是唯一的,有没收、限期拆除,也有罚款补办手续的,而且没收、限期拆除仅限于严重违反城市规划的情形。

3、如果您遭遇了非法强拆,您要在知道被强拆之日起6个月内提起行政诉讼。因为根据我国相关法律的规定,在遇到征地拆迁时,被征收人被拆迁人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆,要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼维权。有些拆迁户会去信访,但信访不是法律途径,不管信访多久都不构成起诉期限中断的理由。很多被拆迁人去信访耽误了时间,错过诉讼时效,即使起诉,法院也不会受理。即使找律师,也做不了什么帮你!在实践中,无论找上级反映情况,去举报当地工作人员,到处走访,都不能实质解决问题,耽误的只是您的宝贵的维护权益的时间!在无法与征收拆迁方协商谈妥的情况下,请尽快联系专业的征拆律师,寻求解决方案。

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