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常见的11种违法征地拆迁现象,哪种情况最闹心?拆迁户能做什么?

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-04-19 | 阅读次数:

文章导读:2019走过最难走的路就是你的套路,这句话对于所有被拆迁人来说,无疑是感触最深的。因为拆迁情况复杂、利益巨大,涉及一个家庭、一个企业的未来,所以,基于常年在拆迁维权一线工作的经验,楹庭为大家总结了10种常见的违法拆迁现象,看看你遇到过哪种?

一、要你搬迁,强拆你的房子,不给你看征地批文和征收公告,或者根本就没有征地批文。

根据《土地管理法》的规定,任何单位和个人进行建设,都需要使用国有土地。我们常说的“征收”其实是分为“征”和“收”,对于国有土地上房屋是收回,对于集体土地上房屋是“征”得后再缴纳土地出让金,把集体土地转变为国有土地。这个过程没有征地批文是不行的。当然基于这一点通常征地都具备征地批文。

二、拆迁之前先“拆违”“拆危”,把好房子、好地段变成“危房”“棚户区”。

1、每每遇到拆违、拆危情况,后面紧随其后的往往就是征收拆迁。不少征收方以这些名义行强拆之实,以达到减少补偿的目的,当房子被以各种理由认定为违章建筑时,不少被拆迁人也自觉理亏,只好无奈的接受,实际却不知道这是拆迁方人员惯用的伎俩和手段。所以遇到这种现象要先问专业律师,确定自己的房屋是否属于违建,如果真是违建,能否用补办手续的方法避免被拆,获得相应补偿。

2、在实践中,由于棚户区房屋的价值可能比较低,补偿的数额也可能会被拉低。所以,首先应该确定一下,自家被划为拆迁范围的房屋,是否属于棚户区内的房屋。再看看拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行。有时候,会出现拆迁方以棚户房为由,随便拆除房屋的违法行为。在被通知自家房屋所在区域,即将被棚户区改造的情况下,应该提前拍摄房屋内外的照片,留存被拆前的证据。在房屋被拆除时,要拍摄拆迁时的现场场景,保存所有证据原件(照片和视频)。必要时可以打电话报案,同时录音,作为被强拆的证据。

常见的11种违法征地拆迁现象,哪种情况最闹心?拆迁户能做什么?

 

三、不征求意见,不进行听证,不告知被征收拆迁方的法定救济权利。

1、拆迁听证是指房屋拆迁部门组织有关人员参加的,听取拆迁当事人对强拆有关问题陈述、申辩和质证的行为。那么,没有经过听证程序,就能强拆吗?楹庭拆迁团的董国女律师办的一个案子,因为征收方没有进行听证程序,被判决“撤销政府的征收决定”。被拆迁人获得胜诉。这个案例成为天津高级法院第一例撤销房屋征收决定案。

2、关于强拆,房屋拆迁管理部门组织房屋强制拆迁听证会,在听证会前7日就听证的时间、地点、方式等向社会公告,同时向听证相关人员送达《房屋强制拆迁听证会通知书》。拆迁人申请行政强制拆迁的,房屋拆迁管理部门审查符合条件的,受理申请,并组织拆迁当事人及相关人员进行听证结束后,向同级人民政府申请行政强制拆迁。房屋强制拆迁听证参加人员包括拆迁当事人、原房屋拆迁裁决经办人员及其他相关人员。也可以邀请有关管理部门和具有社会公信力的代表等参加。

四、让你在空白协议上签字,不给你安置补偿协议原件。

不要轻易相信口头承诺,正式的书面形式通知,证据效力要大得多。要保留拆迁补偿协议原件,拒绝在空白协议上签字和按手印。如果怕不给你安置补偿协议原件,可以在签协议时用手机拍下协议,作为其中的一份证据使用。

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五、补偿之前强拆暴拆,违反“先补偿,后搬迁”原则。

1、强拆暴拆、征地拆迁程序违法、先拆迁后补偿是典型的违法拆迁形式。房子一旦被暴力强拆时,尽量拍照取证,主要拍领导以及强拆的过程等,对后续启动法律程序,确认强拆主体、确认强拆行为以致申请国家赔偿都很有帮助,一旦强拆已经发生,就不能挽回,此时只有通过法律手段维权才能尽可能地弥补损失。

2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。楹庭认为,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”

3、征地拆迁程序违法也很常见,征地拆迁前期,政府必须发布相应的拆迁文件,文件中涵盖拆迁的费用补偿,拆迁事件,以及农民的迁移安置事件等等。合法的征收土地程序应该包括:征地情况告知、征地调查确认、函告征地情况、征地听证告知、组织征地听证等。拆迁方在实施强制拆除房屋之前,要履行以下法定义务,包括说明房屋被拆除的理由、行政机关作出强制执行决定前,应当事先催告当事人履行义务、拆迁方在实施强制拆除房屋之前要履行的义务等。

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六、预签协议陷阱,增加法律风险。

与征收方签订“预签协议”,至少有3个法律风险。包括权利救济受到限制,协议履行风险,协议生效前不实际支付补偿。

1、如果在没有作出征收决定以前,就与征收方签订“预签协议”,这种协议一旦生效,就会发生法律效力,形成权利义务关系。如果补偿款也发放了,紧接着就要面临限期腾房搬迁,如果不搬,可能会被法院司法强拆。在正式的征收决定作出以后,倘若别人对征收决定不满意,可以和征收方协商条件,也可以申请行政复议,提起行政诉讼。然而作为已经签订“预签协议”,拿到补偿的被征收人,就不能再因此事寻求法律救济了。

2、腾出房屋,原有房屋被拆除,被征收人需要有临时居住的地方。所以说,安置过渡费是要给的。能否及时履行协议,能否按时给安置过渡费都是需要面对的问题。

3、在旧城区改造的意见中,征收补偿协议生效前,不实际支付补偿款和提供房源。有相当多的征收预签协议项目,都是规定在预签补偿协议生效之前,不实际支付补偿款和提供房源。

七、少批多占,未批先占。

我们在代理众多案件的过程中,发现不少征收方在“少批多占”“化整为零”上做文章。

八、以公共利益征地为掩护,实际用于商业开发。

1、在土地征收中出现了一些滥用社会公共利益的现象。土地征收是指国家为了公共利益需要,依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地,并依法给予被征地的农村集体经济组织,以及被征地农民合理补偿、妥善安置的法律行为。不能以商业开发为目的征收土地!必须为了社会公共利益的需要而征收!

2、《宪法》第10条第3款规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第42条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

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九、以租代征的非法行为。

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地,每月付给被征收人固定租金的行为。这种方式不仅规避了法定的农用地转用,和土地征收审批,也逃避了缴纳税款、履行耕地占补平衡的法定义务。《加强土地调整有关问题的通知》规定,禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为,责任人要被追究法律责任。

十、用旧的法律、以前的补偿标准、以前的法律文件蒙骗被拆迁人,少给补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,城市房屋征收应该参考房屋征收决定发布之日,同类房屋的市场价值来补偿。土地征收要确保农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。征地综合区片地价标准应当3-5年进行更新。如果用以前的补偿标准,对现在的征收项目进行补偿,可能会因此少给补偿,从而损害被征收拆迁人的合法权益。

十一、在选择评估机构和评估方式方面做文章。

1、根据我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等法律法规的相关规定,征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。

如果因公共利益的需要而使用城市土地和房屋的,市、县人民政府应依照法定程序和内容来实施征收拆迁,并且由专业的评估机构对不动产和其他涉案财产进行评估。

2、评估不动产时,应根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况,综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法,对被征收不动产价值进行评估,合理确定评估结果,并在此基础上进行补偿。在企业厂房、商铺、宾馆、餐馆等商家面临征地拆迁时,不仅要考虑到对不动产等固定资产的评估,也要考虑到停产停业损失补偿的问题。

3、房地产评估方法包括:市场法、收益法、成本法、假设开发法等。其中的成本法评估方法,可以说补偿是最低的。有些拆迁方为了压低补偿款数额,当然希望使用成本法。被征收拆迁的房屋有收益的,要用收益法来评估。

常见的11种违法征地拆迁现象,哪种情况最闹心?拆迁户能做什么?

 

 

楹庭提示您:

1、被拆迁人对评估报告有异议的应及时申请复核,也可请律师介入评估程序和参与谈判。被拆迁人可以请专业的拆迁律师介入评估,双方各自带着评估机构的评估人员,就评估的细节、评估结果和补偿数额进行协商。凭借律师的专业知识、从业经验、谈判技巧,为被拆迁人争取到应得的补偿。

2、根据我国相关法律规定,被征收人被拆迁人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆,要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼维权。有些拆迁户会去信访,但信访不是法律途径,不管信访多久都不构成起诉期限中断的理由。很多被拆迁人去信访耽误了时间,错过诉讼时效,即使起诉,法院也不会受理。即使找律师,也做不了什么帮你!在实践中,无论找上级反映情况,去举报当地工作人员,到处走访,都不能实质解决问题,耽误的只是您的宝贵的维护权益的时间!在无法与征收拆迁方协商谈妥的情况下,请尽快联系专业的征拆律师,寻求解决方案

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